🟥 Оценка кадастровой стоимости земли и домов в судебной практике

Кадастровая стоимость как объект судебного оспаривания

В системе современного российского судопроизводства судебная оценка кадастровой стоимости земли и домов представляет собой один из наиболее динамично развивающихся и практически востребованных институтов административного судопроизводства. Данный институт интегрирует нормы процессуального права, материального законодательства об оценочной деятельности, земельного и налогового законодательства, а также специальные экономико-математические методы исследования рыночной стоимости объектов недвижимости. Актуальность научного осмысления данного феномена обусловлена рядом факторов теоретического и практического характера.

Во-первых, кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений) имеет определяющее значение для исчисления налоговых и иных публично-правовых платежей. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ), а по налогу на имущество физических лиц и организаций — также исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в соответствующий перечень (статья 378.2, статья 402 НК РФ). Существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной влечет необоснованное увеличение налоговой нагрузки на правообладателей, что создает предпосылки для судебного оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

Во-вторых, правовой институт оспаривания кадастровой стоимости претерпел существенные изменения в последние годы. Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлен новый порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, включая обязательный досудебный порядок обращения в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости . С 1 января 2026 года вступили в силу дополнительные изменения, расширяющие сферу применения обязательного досудебного порядка . Эти изменения требуют научного осмысления и практического анализа.

В-третьих, судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли и домов демонстрирует наличие системных проблем, включая вопросы о надлежащем ответчике, о распределении бремени доказывания, о требованиях к отчетам об оценке и заключениям судебных экспертиз, а также о возмещении судебных расходов. Верховный Суд РФ и суды апелляционной инстанции (Второй, Третий апелляционные суды общей юрисдикции) неоднократно формулировали правовые позиции по данным вопросам, которые требуют систематизации и анализа.

Настоящее исследование представляет собой комплексный теоретико-правовой анализ института судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов. В работе рассматриваются: правовая природа кадастровой стоимости и основания для ее оспаривания; нормативно-правовое регулирование; процедура обращения в суд и комиссию; методологические подходы к определению рыночной стоимости земельных участков и зданий; требования к доказательствам (отчетам об оценке, заключениям судебных экспертиз); судебная практика, включая вопросы распределения судебных расходов; а также перспективы развития института.

Глава 1. Теоретико-правовые основы кадастровой стоимости и ее оспаривания

1.1. Понятие и правовая природа кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости представляет собой установленную в порядке государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности применения методов массовой оценки, рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (статья 3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Правовая природа кадастровой стоимости является дуалистической. С одной стороны, кадастровая стоимость представляет собой результат государственной кадастровой оценки — публично-правовой процедуры, осуществляемой уполномоченными органами (бюджетными учреждениями) в соответствии с методическими указаниями. С другой стороны, кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется «на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости».

Именно это dual-свойство — публично-правовой характер процедуры определения и экономическая сущность как разновидности рыночной стоимости — создает предпосылки для судебного оспаривания. Если кадастровая стоимость, определенная методами массовой оценки, существенно отклоняется от рыночной стоимости конкретного объекта, это нарушает права правообладателя, в первую очередь — право на справедливое налогообложение.

1.2. Цели применения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость используется для следующих целей:

Налогообложение:
- исчисление земельного налога (статья 390 НК РФ);
- исчисление налога на имущество организаций в отношении объектов, включенных в перечень (статья 378.2 НК РФ);
- исчисление налога на имущество физических лиц (статья 402 НК РФ).
Исчисление арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости.
Определение выкупной стоимости земельных участков при приобретении их в собственность.
Иные публично-правовые цели, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Таким образом, завышение кадастровой стоимости влечет для правообладателя неблагоприятные экономические последствия в виде повышенных налоговых и иных платежей, что создает законный интерес в ее оспаривании и приведении в соответствие с рыночной стоимостью.

1.3. Основания для пересмотра кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (включая технические и(или) количественные характеристики, правовой режим объекта).
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебной практике наиболее распространенным основанием является второе — установление рыночной стоимости объекта недвижимости. Как указано в апелляционном определении Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2024 г. по делу № 66а-2011/2024, «одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».

1.4. Субъекты права на оспаривание

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и частью 1 статьи 245 КАС РФ, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться:

Юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (например, арендаторы в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости).
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из судебной практики, административными истцами по данной категории дел выступают как физические лица — собственники домов, квартир, земельных участков , так и юридические лица — собственники объектов коммерческой недвижимости и земельных участков.

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости

2.1. Федеральное законодательство

Систему нормативных правовых актов, регулирующих судебную оценку кадастровой стоимости земли и домов, образуют следующие уровни.

Первый уровень — федеральное законодательство:

*Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»* — определяет порядок проведения государственной кадастровой оценки, создания и деятельности бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по определению кадастровой стоимости, а также основания и порядок оспаривания ее результатов .
*Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»* — определяет понятие рыночной стоимости, требования к проведению оценки, статус оценщиков, федеральные стандарты оценки .
Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (глава 25) — устанавливает процессуальный порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости .
Налоговый кодекс Российской Федерации — определяет порядок исчисления налогов исходя из кадастровой стоимости (статьи 390, 378.2, 402) .
Земельный кодекс Российской Федерации (статья 66) — устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Второй уровень — подзаконные нормативные правовые акты:

*Приказ Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336* «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Федеральные стандарты оценки (ФСО)— регламентируют требования к проведению оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Третий уровень — разъяснения высших судебных органов:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» — основополагающий акт, разъясняющий порядок применения законодательства .
*Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П* — признало не соответствующими Конституции РФ положения о распределении судебных расходов в той части, в какой они исключают возможность присуждения судебных расходов при отсутствии возражений ответчика.

2.2. Порядок оспаривания: досудебный и судебный

Федеральным законом № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г.) установлен следующий порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Досудебный порядок:

С 1 января 2023 года (а с 1 января 2026 года — в расширенном объеме) для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в перечень, утвержденный субъектом Российской Федерации, предусмотрен обязательный досудебный порядок. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление и принимает одно из следующих решений:

об удовлетворении заявления и определении кадастровой стоимости в размере рыночной;
об отклонении заявления.

В случае принятия решения об отклонении заявления либо в случае непринятия решения в установленный срок заявитель вправе обратиться в суд.

Судебный порядок:

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, «для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным» . Однако это правило действует только для случаев, когда субъектом Российской Федерации не принято решение о переходе к досудебному порядку в соответствии со статьей 22.1 Закона.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа по месту нахождения объекта недвижимости (статья 20 КАС РФ). Дела данной категории рассматриваются судами общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства.

2.3. Сроки обращения в суд

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 28, если на момент обращения в суд в ЕГРН внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, срок исчисляется с даты внесения последних результатов.

В судебной практике имеются случаи отказа в удовлетворении административных исковых требований по мотиву пропуска пятилетнего срока. Так, в решении Ульяновского областного суда от 13 февраля 2020 г. по делу № 3а-61/2020 суд отказал в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания, установив, что административный истец обратился в суд по истечении пятилетнего срока с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Глава 3. Процессуальный порядок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости

3.1. Лица, участвующие в деле

По делам об оспаривании кадастровой стоимости земли и домов участвуют следующие лица:

Административный истец— правообладатель объекта недвижимости (физическое или юридическое лицо), чьи права затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости .
Административные ответчики:
- уполномоченный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (в субъектах РФ, перешедших на новый порядок — это, как правило, бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку) ;
- орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (например, Департамент имущественных отношений) ;
- орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) .
Заинтересованные лица:
- органы местного самоуправления (администрации муниципальных образований);
- иные лица, чьи права могут быть затронуты решением суда.

3.2. Распределение бремени доказывания

В соответствии с частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ, обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца . Административный истец должен доказать:

Факт нарушения его прав оспариваемой кадастровой стоимостью (как правило, презюмируется при существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной).
Величину рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости.

Административный ответчик вправе представлять доказательства, опровергающие достоверность определенной административным истцом рыночной стоимости, а также доказывать, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью находится в допустимых пределах.

3.3. Назначение судебной экспертизы

При наличии спора о величине рыночной стоимости объекта недвижимости суд вправе назначить судебную оценочную экспертизу. Как следует из судебной практики, суды регулярно приостанавливают производство по делам об оспаривании кадастровой стоимости в связи с назначением судебной экспертизы.

Например, по делу № 3а-0661/2026, рассматриваемому Московским городским судом, производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы определением от 21 января 2026 г. . Аналогичным образом по делу № 3а-1347/2025 Московским городским судом также было вынесено определение о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 28, если согласно заключению судебной экспертизы представленный административным истцом отчет об оценке полностью или частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, кадастровая стоимость устанавливается судом в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.

3.4. Судебные расходы по делам об оспаривании кадастровой стоимости

Вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости является одним из наиболее сложных и дискуссионных в судебной практике.

Общие правила распределения расходов:

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. По делам об оспаривании кадастровой стоимости судебные расходы включают:

расходы на оплату государственной пошлины;
расходы на оплату услуг оценщика (составление отчета об оценке);
расходы на оплату судебной экспертизы;
расходы на оплату услуг представителя.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ:

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П были признаны не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в той мере, в какой они — по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, — при отсутствии возражений ответчика на требования истца фактически исключают возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Судебная практика взыскания расходов:

В апелляционном определении Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по делу № 66а-812/2022 суд отказал во взыскании судебных расходов, указав, что административный истец не представил доказательств того, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью является следствием ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В апелляционном определении Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. по делу № 66а-1353/2021 суд взыскал с административного истца расходы за производство судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, оставив решение суда первой инстанции в этой части без изменения.

Глава 4. Доказательства по делам об оспаривании кадастровой стоимости

4.1. Отчет об оценке рыночной стоимости

Основным доказательством, представляемым административным истцом, является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный независимым оценщиком — членом саморегулируемой организации оценщиков (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Требования к отчету об оценке:

Соответствие Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7 для недвижимости).
Наличие положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков (при оспаривании кадастровой стоимости, определенной в порядке государственной кадастровой оценки) .
Обоснование выбора подходов и методов оценки (сравнительный, затратный, доходный).
Достоверность исходных данных и информации о ценах.
Определение рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость.

Оценка отчета судом:

Суд оценивает отчет об оценке наряду с другими доказательствами. При наличии сомнений в его достоверности суд вправе назначить судебную оценочную экспертизу. Как указано в апелляционном определении Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 1 ноября 2023 г. по делу № 66а-1705/2023, судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенного судебным экспертом, была назначена судебная экспертиза.

4.2. Судебная оценочная экспертиза

Судебная оценочная экспертиза назначается судом в следующих случаях:

При наличии спора между сторонами о величине рыночной стоимости объекта.
При наличии сомнений в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке.
При необходимости установления рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату.

Требования к заключению судебной экспертизы:

Заключение эксперта должно соответствовать требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки.

В заключении должны быть указаны:

дата, время и место производства судебной экспертизы;
основания производства судебной экспертизы;
сведения об экспертном учреждении, об эксперте;
предупреждение эксперта об ответственности;
вопросы, поставленные перед экспертом;
объекты исследований и материалы дела;
содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
оценка результатов исследований;
обоснование и формулировка выводов.

Оценка заключения судом апелляционной инстанции:

В апелляционной жалобе по делу № 66а-2011/2024 администрация г. Ессентуки оспаривала заключение судебной экспертизы, указывая, что объекты-аналоги не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Однако суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы, указав, что они направлены на переоценку доказательств, которые были надлежащим образом оценены судом первой инстанции.

4.3. Иные доказательства

Помимо отчета об оценке и заключения судебной экспертизы, по делам об оспаривании кадастровой стоимости могут быть представлены иные доказательства:

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — подтверждает величину оспариваемой кадастровой стоимости и дату ее определения .
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о правах).
Технические документы (технический паспорт, кадастровый паспорт, план объекта).
Документы, подтверждающие характеристики объекта (площадь, этажность, материал стен, год постройки).

Глава 5. Методологические подходы к определению рыночной стоимости земли и домов

5.1. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости имеет следующие методологические особенности.

Основные подходы к оценке земельных участков:

Сравнительный подход — является приоритетным при наличии развитого рынка земельных участков аналогичного целевого назначения. В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж, основанный на анализе цен сделок с участками-аналогами.

Основные элементы сравнения для земельных участков:

местоположение (престижность района, транспортная доступность, инфраструктура);
площадь участка;
категория земель и вид разрешенного использования;
наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, канализация);
обременения (сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий).

Доходный подход — применяется для оценки земельных участков, используемых в коммерческих целях (строительство коммерческой недвижимости, сельскохозяйственное производство). Стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования участка.
Затратный подход — применяется для оценки земельных участков, на которых уже расположены улучшения, когда требуется выделить стоимость участка из общей стоимости объекта недвижимости (метод остатка).

Особенности оценки земельных участков под индивидуальное жилищное строительство:

При оценке земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, особое внимание уделяется:

наличию подъездных путей;
удаленности от города и транспортной доступности;
наличию социальной инфраструктуры;
экологической обстановке;
наличию коммуникаций на участке или вблизи него.

5.2. Оценка рыночной стоимости домов (зданий, строений)

Оценка рыночной стоимости домов и иных зданий для целей оспаривания кадастровой стоимости также имеет свою специфику.

Основные подходы к оценке зданий:

Сравнительный подход— является приоритетным для оценки типовых зданий при наличии развитого рынка. Анализируются цены сделок с объектами-аналогами с учетом:
- местоположения;
- площади;
- материала стен;
- года постройки и технического состояния;
- наличия и состояния инженерных коммуникаций;
- этажности.
Затратный подход— применяется для оценки уникальных зданий, не имеющих рыночных аналогов. Стоимость определяется как сумма затрат на создание объекта с учетом физического, функционального и внешнего износа.
Доходный подход— применяется для оценки коммерческих зданий (офисных центров, торговых комплексов, гостиниц). Стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов от аренды или эксплуатации объекта.

Особенности оценки жилых домов:

При оценке индивидуальных жилых домов для целей оспаривания кадастровой стоимости учитываются:

характеристики земельного участка (площадь, категория земель, вид разрешенного использования);
состояние фундамента, несущих стен, перекрытий, кровли;
наличие и состояние инженерных коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отопление);
благоустройство территории (подъездные пути, ограждение, ландшафтный дизайн).

5.3. Определение даты оценки

При оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Это следует из положений пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 28.

В судебной практике нередки случаи, когда кадастровая стоимость объекта определяется по состоянию на дату, которая предшествует дате проведения оценки на несколько лет. В таких случаях требуется проведение ретроспективной оценки — определения рыночной стоимости объекта на прошедшую дату.

Например, по делу № 3а-415/2019 (3а-61/2020), рассмотренному Ульяновским областным судом, кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2011 года, а кадастровая стоимость нежилого здания — по состоянию на 17 ноября 2011 года . Эксперт провел ретроспективную оценку, определив рыночную стоимость объектов на указанные даты.

Глава 6. Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли и домов

6.1. Практика Московского городского суда

Московский городской суд рассматривает значительное количество дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Москвы.

Дело № 3а-0661/2026:

Административный истец: ООО «ПРОМИНДУСТРИЯ». Административные ответчики: Департамент городского имущества города Москвы, Филиал «ППК Роскадастр» по г. Москве. Категория дела: 123 — Об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости.

21 января 2026 года судом вынесено определение о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу.

Дело № 3а-1347/2025:

Административные истцы: Грибанова М.В., Казимирова И.В., Цветкова Л.Ю., Чунарев В.И. (физические лица). Административные ответчики: ГБУ г. Москвы «Центр имущественных платежей», Департамент городского имущества по Москве, Управление Росреестра по Москве, Филиал «ППК Роскадастр» по г. Москве.

12 августа 2025 года судом вынесено решение об удовлетворении административных исковых требований. Ранее, 10 февраля 2025 года, судом было вынесено определение о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу .

6.2. Практика Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

Третий апелляционный суд общей юрисдикции (г. Сочи) рассматривает апелляционные жалобы на решения судов первой инстанции (краевых, областных судов) по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Дело № 66а-2011/2024 (Ставропольский край):

Административный истец: Кюльбяков О.А. (физическое лицо) — собственник нежилого здания (лечебно-хозяйственного корпуса). Решением Ставропольского краевого суда от 22 августа 2024 г. административные исковые требования удовлетворены, установлена кадастровая стоимость объекта в размере его рыночной стоимости.

Администрация г. Ессентуки (заинтересованное лицо) подала апелляционную жалобу, в которой оспаривала заключение судебной экспертизы, указывая, что объекты-аналоги не соответствуют среднему уровню ценового диапазона.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2024 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.

Дело № 66а-1705/2023 (Краснодарский край):

Административный истец: Кондрашенкова Е.В. (физическое лицо) — собственница нежилого помещения. Решением Краснодарского краевого суда от 19 июля 2023 г. административные исковые требования удовлетворены в части.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, указывая на недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 1 ноября 2023 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

6.3. Практика Второго апелляционного суда общей юрисдикции

Дело № 66а-812/2022 (Ленинградская область):

Административный истец: Воронина Л.А. Решением Ленинградского областного суда от 31 января 2022 г. удовлетворены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Административный истец обратилась с заявлением о возмещении судебных расходов (расходы на оплату услуг оценщика — 40 000 рублей, расходы на представителя — 60 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины — 600 рублей). Определением Ленинградского областного суда от 3 июня 2022 г. в удовлетворении заявления отказано.

Апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. определение суда оставлено без изменения. Суд указал, что административный истец не представил доказательств того, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью является следствием ошибки.

Дело № 66а-1353/2021 (Вологодская область):

Административный истец: Сенченко Л.Н. Решением Вологодского областного суда от 1 сентября 2021 г. требования удовлетворены. Суд взыскал с административного истца в пользу оценщика расходы за производство судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Административный истец подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда в части взыскания расходов за проведение судебной экспертизы и возложить их на Департамент имущественных отношений Вологодской области.

Апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

6.4. Практика региональных судов

Ульяновский областной суд (дело № 3а-61/2020):

Административный истец обратился с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания в размере их рыночной стоимости. Суд установил, что административный истец пропустил пятилетний срок для обращения в суд (сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 марта 2012 года, нежилого здания — 1 ноября 2012 года, административный иск подан 12 декабря 2019 года). В удовлетворении требований отказано.

Верховный Суд Республики Марий Эл (дело № 3а-85/2026):

Административный истец: Розов Александр Иванович. Административные ответчики: администрация городского округа «Город Йошкар-Ола», Государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки». Дело принято к производству 9 февраля 2026 года, назначено предварительное судебное заседание на 24 февраля 2026 года.

Краснодарский краевой суд (дело № 3а-478/2025):

Административный истец: Лычак Вадим Сергеевич. Административные ответчики: ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Росреестра по Краснодарскому краю. Предварительное судебное заседание состоялось 6 октября 2025 года, назначено судебное заседание на 27 октября 2025 года.

Глава 7. Актуальные изменения в законодательстве (2025-2026 гг.)

7.1. Обязательный досудебный порядок оспаривания

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, расширяющие сферу применения обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренного статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Как следует из судебной практики, Верховный Суд РФ подтвердил, что при наличии решения субъекта РФ о переходе к указанному порядку оспаривание кадастровой стоимости возможно исключительно по правилам, установленным статьей 22.1 ФЗ № 237-ФЗ. В кассационном определении от 17 сентября 2025 г. № 20-КАД25-8-К5 Верховный Суд РФ указал, что требование о признании кадастровой стоимости равной рыночной не может рассматриваться отдельно от процедуры, установленной законом.

7.2. Новые требования к экспертам-оценщикам

Продолжается совершенствование системы контроля за деятельностью оценщиков. В соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон № 135-ФЗ, ужесточены требования к квалификационным аттестатам, а также к порядку проведения экспертизы отчетов об оценке.

7.3. Цифровизация государственной кадастровой оценки

С 2023 года в Российской Федерации завершен переход к проведению государственной кадастровой оценки исключительно бюджетными учреждениями. Это предполагает:

единую методологию определения кадастровой стоимости на всей территории страны;
повышение качества и достоверности кадастровой оценки;
сокращение количества судебных споров.

Глава 8. Перспективы развития института судебной оценки кадастровой стоимости

8.1. Совершенствование методологии оценки

Перспективным направлением развития является дальнейшее совершенствование методологии оценки рыночной стоимости земли и домов для целей оспаривания кадастровой стоимости. Предлагается:

Разработка специализированных методических рекомендаций по оценке различных видов объектов недвижимости (земельных участков различных категорий, жилых и нежилых зданий) для целей судебного оспаривания кадастровой стоимости.
Унификация подходов к определению рыночной стоимости на ретроспективную дату.
Создание единой базы рыночных данных по сделкам с недвижимостью для повышения достоверности сравнительного анализа.

8.2. Цифровизация судебной экспертизы

Внедрение цифровых технологий в деятельность судебно-экспертных учреждений является одним из приоритетных направлений развития. В частности:

создание единой электронной базы экспертных заключений;
использование систем видео-конференц-связи для опроса экспертов в судебных заседаниях;
применение геоинформационных систем (ГИС) и технологий дистанционного зондирования для оценки земельных участков;
автоматизация сбора и обработки рыночных данных (Big Data).

8.3. Совершенствование порядка возмещения судебных расходов

В связи с Постановлением Конституционного Суда РФ № 20-П и последующей судебной практикой, ожидается дальнейшее совершенствование правового регулирования возмещения судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Предлагается:

Законодательное закрепление критериев, при которых судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика даже при отсутствии его возражений.
Упрощение порядка доказывания наличия ошибки при определении кадастровой стоимости.

Заключение

Проведенное исследование института судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов позволяет сделать следующие выводы.

Судебная оценка кадастровой стоимости земли и домов является самостоятельным институтом административного судопроизводства, направленным на защиту прав правообладателей объектов недвижимости от экономически необоснованного завышения кадастровой стоимости, влекущего неоправданное увеличение налоговой нагрузки и иных публично-правовых платежей.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость .
Порядок оспаривания кадастровой стоимости включает обязательный досудебный порядок (в субъектах РФ, перешедших к новому порядку) и судебный порядок. Дела рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения. Срок обращения в суд — пять лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН .
Основными доказательствами по делу являются отчет об оценке рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком, и (при наличии сомнений) заключение судебной оценочной экспертизы. Судебная практика подтверждает, что суды регулярно назначают судебные экспертизы по данной категории дел, приостанавливая производство по делу на время их проведения .
Вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости является сложным и дискуссионным. Конституционный Суд РФ в Постановлении № 20-П признал возможность присуждения судебных расходов даже при отсутствии возражений ответчика в случае, если расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью является следствием ошибки при определении кадастровой стоимости .
Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли и домов обширна и разнообразна. Московский городской суд, Третий и Второй апелляционные суды общей юрисдикции, региональные суды рассматривают значительное количество дел данной категории, формируя единообразные подходы к применению законодательства .
Перспективы развития института связаны с дальнейшим совершенствованием методологии оценки, цифровизацией судебной экспертизы, а также совершенствованием порядка возмещения судебных расходов.

Нужна профессиональная судебная оценка кадастровой стоимости земли или дома?
Наши эксперты имеют многолетний опыт проведения судебных оценочных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости, владеют современными методами оценки, дают заключения, соответствующие требованиям ФСО и процессуального законодательства.

👉 Подробнее об услуге:
https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

Статья подготовлена экспертами в области судебной оценочной деятельности. При использовании материалов ссылка на источник обязательна.